Как сдавать квартиру безопасно. Учимся на ошибках – реальные истории

Содержание:

Учимся на ошибках – реальные истории

Каждый арендодатель волнуется за свое имущество (вдруг все испортят) и репутацию (пересдадут, и будет тут подпольный офис или еще что похуже), боится продешевить или вложить слишком много в ремонт, переживает из-за простоя квартиры или возможности кражи, и где гарантия, что платить будут исправно и регулярно. Как сдать квартиру безопасно? Рассмотрим на примерах историй наших клиентов, которые ранее занимались сдачей квартир в долгосрочную аренду самостоятельно.

«Денег не платит, но вцепился в мою квартиру»

«Двушка» на Преображенке досталась моим родителям по наследству от бабушки – они сдавали ее через знакомых и по объявлениям лет десять. За это время было много всякого – одни жильцы устроили потоп, другие регулярно скандалили с соседями, дебоширили и прокурили всю квартиру. Были и такие, что постоянно выдвигали претензии моим родителям как квартиросдатчикам – то шум из-за ремонта у соседей, то краской пахнет, то кран в ванной не нравится (хотя все работало хорошо), то машин слишком много во дворе паркуют – все для того чтобы снизить арендную плату. А со знакомыми вообще беда: милые люди, родственники маминой приятельницы, именно по причине хороших отношений считали, что вовремя платить совсем необязательно, вроде как свои люди, сочтемся. В результате – потеря денег и друзей.

Год назад бремя сдачи жилплощади передали мне. Думаю, ну я уж знаю людей – расписал квартиру в объявлении так, что пришло много желающих, устроил кастинг для арендаторов, пятерых отсеял, шестые понравились. Парень с девушкой – подмосковная прописка, он работает, а она учится в Москве, собирались пожениться. Несколько месяцев все было хорошо, но потом началось нытье и просьбы войти в положение: денег нет – или зарплату задерживают, или срочно нужно помочь родственнице, или друга коллекторы поставили на счетчик и т. д. А соседи говорят, парень вторую машину поменял, препирается с ними из-за парковки во дворе, его девушки вообще не видно, зато регулярно приходят разнообразные дамы – в подъезде мое жилье называют «веселая квартирка». Вот этого всего мне вообще не нужно! И с выселением тоже сложности – денег не платит, но вцепился в мою квартиру, как клещ, мне потребовалось два месяца требований и угроз.

Илья Стародубцев, 35 лет

Сторонам сделки необходимо прописать в договоре найма сумму арендной платы и срок ее внесения. В случае просрочки предусмотрены штрафные санкции – пени 0,1 процент от арендной ставки за каждый день. При несоблюдения пунктов договора документ может быть расторгнут, а арендатор – выселен с выплатой полной суммы за проживание.

Надо сказать, при первых встречах стороны стараются понравиться друг другу – быть доброжелательными, проявить свои лучшие качества, и не всегда обращают внимание на нюансы. Участие специалиста по недвижимости в качестве посредника может уберечь от рискованной сделки. Однако нельзя 100-процентно положиться даже на опыт профессионального переговорщика, вам общаться со своим квартирантом долгое время, и вероятность возникновения разных ситуаций велика – всего не предусмотришь.

Именно для того чтобы обезопасить клиентов при аренде квартир, в нашей компании сделки курируют квалифицированные риэлторы и юристы – любые спорные вопросы аренды в течение всего срока действия договора найма могут быть урегулированы с их помощью.

«Квартирантка пропала, наши вещи тоже»

Я из Оренбурга, комнату в Москве мне купили родители, когда я училась в МГУ. Окончила учебу, вышла замуж и переехала к мужу, эту комнату мы решили сдавать. Квартиранткой была тоже студентка – в договоре указали срок 11 месяцев, депозит не брали. Деньги она переводила мне на карту, мы перезванивались и с ней, и с соседями по коммуналке – все жили мирно и спокойно, никто не жаловался. 8 месяцев спустя соседи сообщают мне, что жиличка оставила ключи и уехала. Я удивилась такому повороту, приехала забирать ключи. Тут я удивилась еще больше: в комнате отсутствовали мои телевизор, утюг, пылесос и микроволновка, шторы были сняты, а диван и стеллаж передвинуты – теперь они закрывали испорченные обои и кусок линолеума. Дозвониться студентке было нельзя – она внесла мой телефон в черный список. Выяснилось, что из института ее отчислили, и где искать, никто не знает. Объявлять розыск из-за пропажи бытовой техники мы, конечно, не стали. Но все это, мягко говоря, неприятно – квартирантка пропала, наши вещи тоже. Решила больше не заниматься такими делами самостоятельно – много рисков, лучше сдать квартиру через агентство недвижимости, где работают специалисты, которые знают все сложные моменты, и как их избежать.

Ольга Шерстобитова, 26 лет

При желании есть способы разыскать человека – если у вас зафиксированы паспортные данные (при сдаче жилья студентам неплохо узнать контакты родителей или старших родственников). И тогда пропавшую квартирантку можно привлечь к ответственности – по закону, она должна выплачивать арендную плату в течение всего срока действия договора найма, даже если проживает в другом месте, соглашение ведь не расторгнуто. И, естественно, она обязана вернуть чужие вещи – их необходимо указать в описи предметов, передаваемых внаем, которая составляется отдельным документом или в качестве приложения к договору найма. На случай порчи имущества всегда нужно взимать с арендатора сумму страхового депозита – обычно в размере арендной ставки за месяц.

«На нашей жилплощади разместилось целое землячество. »

У меня 2-комнатная квартира экономкласса – в панельной 5-этажке на окраине Москвы, в районе Гольяново. В 2019 году сдала ее приличной женщине 43 лет: она рассказала, что продала свое жилье в Иваново, устроилась в небольшую фирму московской подруги бухгалтером, решила пока снять квартиру, присмотреться, а в будущем планирует купить свою в столице.

Спустя полгода, совершенно случайно, мы с мужем узнали, что в квартире проживают неизвестные люди: приехали проверить помещение – позвонили в дверь, и нам открыли. На нашей жилплощади разместилось целое землячество.

Выяснилось, что наша дама-арендатор сдает квартиру покомнатно сотрудникам этой самой фирмы ее подруги – они приезжают в Москву на заработки, к ним вселяются родственники или друзья, одни сменяют других и т. д. Меня и мужа еще не хотели впускать – ведь люди заплатили «арендодательнице», а нас они и в глаза не видели.

После этого случая сделали в квартире ремонт, но долго не решались ввязываться в новые арендные отношения. В 2020-м обратились в ИНКОМ-Недвижимость и удачно сдали квартиру молодой семье с двумя детьми.

Татьяна Троицкая, 45 лет

По нашим данным, 47% арендодателей опасаются столкнуться с субарендой их квартир. Как предусмотреть: в договоре найма требуется прописать сведения не только об арендаторе, но и обо всех, кто планирует проживать вместе с ним, – их паспортные и контактные данные. Субаренда без письменного разрешения собственником квартиры законодательно запрещена.

Регулярно проверяйте квартиру – ее состояние, и кто в ней живет. Если обнаружатся неизвестные проживающие, вы имеете право расторгнуть договор и выселить всех, в случае нанесения ущерба имуществу (а также морального ущерба вам) можно обязать арендатора выплатить штраф.

«Вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт»

В начале прошлого года мы с дочкой сдали «однушку» в Марьино семейной паре из Орла. После введения карантинных ограничений у ребят возникли сложности с работой и оплатой проживания. Жаль было терять квартирантов, и мы подумали предоставить им арендные каникулы – вместо оплаты проживания предложили сделать косметический ремонт на кухне и в комнате, они с радостью согласились. Ни у нас, ни у них не было опыта оформления соглашения об отделке в счет аренды, решили просто приписать на полях в договоре пункт о том, что пока идет ремонт, они живут у нас бесплатно. Мы купили краску, обои, ламинат и все необходимые инструменты. На самоизоляции контролировать ход работ непросто: жильцы фотографировали что-то, присылали – вроде, казалось, неплохо. Так прошло два месяца, а потом квартиранты сообщили, что вынуждены вернуться домой. Жаль, но хоть квартира в порядке, сразу начнем искать новых жильцов, подумали мы.

Отъезд оказался настолько срочным, что не оставалось времени принять у арендаторов помещение – они прислали фото и видео, привезли ключи и уехали.

То, какой мы увидели квартиру «живьем», повергло нас в шок: ровно приклеена лишь одна полоса обоев, две доски ламината были просто уложены на пол, не зафиксированы, краску даже не открывали. Почти все, что раньше не требовало ремонта, теперь в нем остро нуждалось – душ был сломан, у СВЧ оторвана дверца, холодильник не работал и т. д.

Вот так мы сдали квартиру – вместо отделки и дохода утроились траты на ремонт.

Ольга Пономарева, 53 года

При сдаче квартиры «под ремонт» необходимо составить приложение к договору найма. И предусмотреть следующее:

Заключение: 5 правил сдачи квартиры в аренду

В качестве заключения хочу назвать основные правила арендодателя.

Помимо этих правил существует множество нюансов, и есть риск их упустить. Чтобы сдавать квартиру спокойно и без страхов, лучше спрашивать о соблюдении предписаний не с себя, специалисты по недвижимости учтут их все – это их работа. В ИНКОМ-Недвижимость вы можете рассчитывать на помощь в течение всего срока аренды, и это не будет вам стоить ничего, так как все услуги арендодателям компания оказывает бесплатно.

Как сдать квартиру без посредников?

Для большинства россиян сдача квартиры в аренду – вынужденная мера. Из-за финансовых трудностей иной раз даже приходится съезжаться с родственниками, чтобы освободить площадь. Такие собственники обычно арендодатели неопытные. Конечно, среди них есть и профессионалы, однако эта статья не для них. Наша аудитория – новички, которым будет полезно узнать, как самостоятельно сдать квартиру на длительный срок.

Итак, с чего начать? Процедура сдачи квартиры в аренду состоит из нескольких шагов: подготовительных работ, написания объявления и его публикации, показов квартиры, заключения договора и передачи ключей. Остановимся на каждом подробнее.

Шаг 1. Готовим квартиру

Для начала нужно подготовить квартиру к аренде. Первое, что нужно сделать – вывезти все личные вещи. Второе – сделать косметический ремонт, ведь «свежая» квартира сдастся быстрее и дороже. Третье – нужно позаботиться о меблировке: избавиться от захламляющей квартиру мебели и завезти недостающую.

Быстрее сдается квартира визуально полупустая. В идеале на кухне должен быть гарнитур, стол и несколько стульев. В гостиной – диван, кресло, журнальный стол, комод, обеденный столик, стулья. В спальне – удобная двухспальняя кровать, платяной шкаф, тумбочки. Если квартира трехкомнатная, во второй спальне тоже должна быть кровать одно- или полутораспальная и письменный стол со стулом, небольшой шкаф или полочка для бумаг, книг. Многие арендаторы требовательны к санузлам, все должно сверкать чистотой и быть исправным.

Четвертым пунктом идет бытовая техника. Плита и холодильник должны быть в квартире обязательно. А вот наличие микроволновой печи, электрочайника и другой бытовой техники скорее необязательное условие: арендатор решает этот вопрос по своему усмотрению. Кондиционер – дополнительное преимущество, если, конечно это не элитное жилье. С учетом того, что жара у нас длится недолго, многие не обращают внимания на его отсутствие.

Пятый пункт – подготовка документов. Заранее позаботьтесь об оплате всех счетов и коммунальных платежей. Отсутствие задолженности – требование любого арендатора, который поселится в квартире. Также нужно подготовить документы о собственности на квартиру – наверняка перед заключением договора будущий квартирант захочет удостовериться, что жилье сдает собственник или его доверенное лицо. В последнем случае на руках должна быть доверенность на право заключения договора третьим лицом.

Совсем не лишним будет застраховать квартиру. Ведь в случае непредвиденных обстоятельств может пострадать не только квартира с имуществом собственника, но и жилье с имуществом соседей. Например, страховка конструкций квартиры на 3 млн рублей и гражданской ответственности на 300 тыс. рублей в компании «Ресо Гарантия» обойдется в 7,1 тыс. рублей.

Шаг 2. Пишем объявление

Второй важный этап – написание объявления и размещение его на специализированном ресурсе. В настоящее время львиная доля объявлений о сдаче квартир размещается на электронных носителях, а не на бумаге. Это и проще, и удобнее.

Но прежде чем разместить объявление, его нужно грамотно составить. И здесь есть свои тонкости. В начале текста следует назвать целевую аудиторию, на которую оно рассчитано. Например, квартира для молодой семьи с ребенком или квартира для холостяка, небольшая квартира для двух студенток. Эта информация поможет избежать «лишних» звонков. Текст объявления лучше написать в деловом стиле, так он будет понятнее. Описывать квартиру нужно четко, выделяя преимущества. Если поблизости есть метро, так и напишите – «квартира рядом с таким-то метро», а если парковая зона – «квартира рядом с парком».

Текстовая часть должна содержать не более 20 предложений. Указав цену в начале объявления, желательно в конце текста сообщить, согласны ли вы на торг или ставка окончательная.

Вместе с объявлением нужно загрузить фотографии квартиры. Желательно сделать их в ракурсе, чтобы сохранился реальный масштаб. Уловки типа «сфотографирую так, чтобы комната казалась больше», вряд ли пройдет, так как при просмотре все станет на свои места.

Окончательное решение принимается не благодаря художественному мастерству фотографа, а после реального просмотра.

Желательно фото делать в солнечный день: тогда помещение само по себе выглядит просторнее, а интерьер – лучше. Загружать огромное количество фотографий вряд ли стоит. Главное показать все комнаты, если их несколько, кухню, санузел, коридор, а также виды из окон. Оптимальное количество фотографий – около 10. Этого вполне достаточно, чтобы составить общее представление о квартире.

Шаг 3. Устраиваем показы

После публикации объявления начинают поступать звонки. Чтобы не тратить свое и чужое время, нужно сразу в беседе задать все интересующие вопросы и сделать вывод о том, насколько вам подходит кандидат. При положительном решении назначайте время просмотров.

Главное на показах – порядок и чистота в квартире. Впрочем, запах свежесваренного кофе никогда не помешает.

Отправляясь на показ, захватите с собой правоустанавливающие документы на жилье и паспорт. Во-первых, эти документы захотят увидеть наниматели перед тем, как примут решение. А во-вторых, может случиться так, что договор они решат заключить сразу. Размер задатка обсуждается, а его получение подтверждается распиской.

Впрочем, чтобы безопасно сдать квартиру без посредников спешить не стоит. Нужно проверить паспортные данные потенциального арендатора, а также попросить у него справку с места занятости. Справка потребуется для того, чтобы убедиться в его платежеспособности. Плюс к этому в интернете есть сервисы, с помощью которых по номеру паспорта и номеру мобильного телефона можно проверить «надежность» нанимателей, а также удостовериться в том, что они не состоят в «черных списках», как неплательщики. Также в социальных сетях есть свои списки, с содержанием которых неплохо было бы познакомиться. Поэтому даже если наниматель понравился, лучше взять у него задаток, а подписание договора назначить на следующий день или дату, которая всех устроит.

Шаг 4. Заключаем договор

Последний этап – подписание договора. Ее форму можно найти в интернете, дополнив своими пунктами. Для заключения договора понадобятся два, а лучше три комплекта бланков (на случай, если какой-то лист будет испорчен), паспорта обеих сторон, а также лиц, которые будут проживать с арендатором в квартире. Хозяин еще должен иметь с собой документ о собственности на квартиру.

Читайте также:  Обои в английском стиле

Типовые договоры по сдаче квартиры можно найти здесь – ЦИАН.Журнал Библиотека документов

При заполнении бланка договора в него вносятся паспортные данные, сведения о квартире, указывается срок, на который заключается договор. Что же касается срока, то договор до 11 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. При бОльшем сроке это обязательная процедура для договора, имеющего юридическую силу. Максимальный срок действия договора – пять лет.

По сложившейся практике, первый долгосрочный договор заключается на 11 месяцев, если не оговорен более короткий срок. далее заключается новый договор.

Важный пункт, на который нужно обратить внимание, – оплата. В нем фиксируется не только действующая на данный момент ставка найма, но и срок внесения очередного платежа, возможность пересмотра платежей, а также дополнительные платежи. Чаще всего – это коммунальные расходы. И здесь обязательно нужно указать, за что платит наниматель, фиксированная ли это сумма или расчет ведется на основании показаний счетчиков. В отношении интернета следует прописать, может ли наниматель перейти на другого провайдера и установить другое оборудование. По существующей практике, расходы по интернет-трафику полностью оплачивает арендатор, но не лишним будет упомянуть это в тексте договора.

Раньше «яблоком раздора» между хозяевами и арендаторами был стационарный телефон. Интернет «пестрил» случаями, когда квартиранты съезжали, оставляя после себя огромные счета за междугородние или международные переговоры. Сейчас в век мобильных телефонов, городской телефон не является востребованной опцией. Так что во избежание неприятных разборок телефон можно его и отключить.

Еще один «финансовый пункт» касается депозита. Точнее, его размера и порядка возврата. Как правило, этот платеж не является денежной суммой, внесенной за последний месяц проживания, как считают многие наниматели. Депозит – это залоговая денежная масса, с которой будут вычтены все платежи по нанесенному ущербу квартире или имуществу. Если претензий нет, то вся сумма возвращается после подписания акта приема-передачи (на этом мы остановимся чуть позже). Если, скажем, наниматели сломали стиральную машину, холодильник или что-то еще и не отремонтировали сами, деньги за ремонт или на покупку новой бытовой техники будут вычтены из залога. Также это относится к сломанной мебели или другим предметам интерьера, сантехнике. Хозяин может вычесть стоимость ремонта, если есть незначительные повреждения: сколы в плитке, оборваны обои и пр.

В договоре зафиксируйте как часто вы будете приезжать в съемное жилье и можете ли вы это делать без присутствия жильцов.

Ответственность сторон можно прописать и в отдельном пункте – «досрочное расторжение договора». В нем будут перечислены условия, при наступления которых договор может быть расторгнут сторонами и с какими финансовыми потерями. В договоре указывается и дата освобождения квартиры, в случае если он не будет продлен на нужный срок. Не лишним окажется пункт, касающийся уборки или ее стоимости, если жильцы не удосужатся это сделать. Это как раз простимулирует арендаторов освободить квартиру в надлежащем виде.

Юристы рекомендуют вносить в договор пункт, регламентирующий порядок решения спорных вопросов. То есть, необходимо написать, что если сторонам не удастся «разрулить» конфликт, так сказать, по обоюдному согласию, то его решением займется суд. В принципе, это естественное решение любых споров, но тем не менее, лучше об этом проинформировать заранее. Вдруг обращение к этому пункту поможет решить вопрос без участия карающих органов?

Шаг 5. А кт приема-передачи жилья

К договору прилагается акт приема-передачи жилья. В нем описывается состояние квартиры и указываются дефекты, если таковые есть. Например, царапины на паркете или пятно на обоях. Дается опись всей мебели с указанием состояния каждого предмета интерьера. Желательно всю мебель сфотографировать, чтобы впоследствии была возможность для сравнения. Конечно, такие нюансы больше важны для владельцев квартир с качественным ремонтом и соответствующей меблировкой. «Бабушкины» квартиры, как может показаться, вряд ли есть смысл детально описывать. Хотя и при сдаче старой квартиры лучше подстраховаться, чем потом о чем-то жалеть. То бишь, комод-то был прабабушкин, а на нем арендаторы кастрюли с супом ставили, испортили всю поверхность!

Еще один перечень в акте – вся бытовая техника, которую хозяин квартиры оставит жильцам с указанием ее рабочего состояния. После всех описаний в акте следует отметить, что в случае утраты первоначального вида квартиры, мебели и поломки бытовой техники, наниматели компенсируют потери или ремонтируют все сами. То есть, квартира на момент освобождения должна быть в том же состоянии, что и до заселения. В акт записываются показания всех счетчиков учета (электричества, воды, газа) и в будущем наниматель будет производить платежи исходя из них.

Договор заключается в двух экземплярах и подтверждается подписями сторон: один остается в наймодателя, а второй у нанимателя.

Шаг 6. Расчет

З авершающий этап – расчет. Арендатор отдает собственнику причитающиеся деньги – сумму оговоренного депозита и ставку месячной аренды. Собственник пишет в двух экземплярах расписку о получении денег (для двух сторон). После этого хозяин квартиры передает арендатору ключи, и они договариваются о дате следующей встречи.

Как правильно действовать, чтобы безопасно сдать квартиру в аренду?

Если у вас в распоряжении имеется свободная жилплощадь, то самым разумным решением ее использования будет сдача ее в аренду другим людям.

Это и дополнительный источник дохода собственнику и способ покрыть ежемесячно начисляемые коммунальные платежи за жилье.

Кто имеет законное право сдавать квартиру в аренду?

Законное право согласно Гражданскому Кодексу РФ сдавать квартиру в аренду имеет, прежде всего, собственник квартиры.

Таким правом может быть наделено и любое физическое или юридическое лицо, уполномоченное владельцем на заключение договором найма с людьми, арендующими жилье. Это значит, что оформлять договор найма, а также получать доход от аренды могут только те лица, на чье имя владельцем квартиры составлена соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса.

В том же случае, когда квартирой владеют несколько собственников, а сдать в аренду ее хочет один из них, ему придется позаботиться о нотариально заверенной доверенности всех совладельцев квартиры или о их личном присутствии при заключении договора найма и подписи под этим документом.

Подготовка жилого помещения к сдаче

Первый вопрос, который чаще всего тревожит арендодателя – подготовка жилого помещения к сдаче в аренду.

Это необходимо не только с точки зрения чистоплотности арендодателя, желающего произвести хорошее впечатление на квартиросъемщиков.

Главная польза от подготовительный мероприятий:

Однако, ознакомившись с нижеприведенным перечнем действий, можно убедиться, что это по силам и одному человеку без особой подготовки.

Рекомендуется обратить внимание на следующие детали:

Составление описи имущества в квартире

Для того, чтоб арендодатель обезопасил себя в случае намеренной или нечаянной порчи квартиросъемщиком мебели, бытовой техники и др. вещей, оставленных в квартире, необходимо составить образец описи имущества квартиры, которую необходимо приложить к договору найма жилого помещения.

Она может быть документально зафиксирована непосредственно в тексте договора или в приложении к договору.

Опись имущества должна быть максимально полной, то есть отражать не только количество всех вещей, оставленных арендатору в пользование, но и все характеристики предметов: внешний вид, год, модель выпуска, степень работоспособности, дефекты, царапины, износ, если таковые имеются.

Поиск квартиросъемщика

После подготовки жилья к сдаче и составления описи наступает этап поиска квартиросъемщика. Если делать это самостоятельно, то необходимо дать объявление на специальные сайты в интернет-сети, а также объявления в прессу.

Можно также обратиться за помощью в любое агентство недвижимости (безвозмездно либо за некую плату).

В момент, когда вы уже нашли подходящего квартиросъемщика, который уже готов сотрудничать с вами, следует устно обсудить с ним все наиболее важные аспекты, чтобы прийти к согласию. Только в этом случае можно переходить к следующему этапу – оформлению документов.

Составление договора с квартиросъемщиком

Если ваш арендатор является физическим лицом, то необходимо заключить с ним составить договор найма квартиры (жилого помещения). Если квартира передается юридическому лицу, то документ будет классифицироваться, как договор аренды.

К основным обязанностям квартиросъемщика можно отнеси следующее:

Дополнительно в обязанности арендатора можно включить, к примеру:

В содержании договора найма жилого помещения должны быть отражены и другие условия:

  1. Срок перехода квартиры в распоряжение арендатора и срок действия соглашения. В противном случае выселить его в устно оговоренную дату будет проблематично.
  2. Данные (реквизиты) всех собственников жилья, чтобы в будущем не давать шанса на оспаривание составленного документа.
  3. Предмет договора найма (адрес и характеристики жилого помещения, а также реквизиты свидетельства о собственности).
  4. Цель предоставления квартиры в пользование – для проживания, сдачи в субаренду или открытия, например, парикмахерской.
  5. Перечисление всех нежелательных для арендодателя ситуаций, например, громкие вечеринки. Если запрет на них будет не прописан, выгнать таких арендаторов за нарушение спокойствия соседей, будет сложно, так как это не оговорено документально.
  6. Размер арендной платы.
  7. Подписи всех сторон.
  8. Нотариальное заверение.

При составлении договора следует всегда помнить, что при неправильно оформленном документе риску будут подвергаться не только деньги, имущество арендодателя, но и сама квартира.

Проверки квартиры после сдачи ее нанимателю

Грамотные хозяева знают, что даже за маской приличных людей могут прятаться искусные мошенники, поэтому существует практика контрольных проверок арендаторов.

Именно благодаря таким неожиданным приходам проверяющего лица можно вовремя выявить непорядочность или мошеннические намерения нанимателей. Разумеется, чтобы делать это неожиданно, следует этот пункт прописать в договоре.

Если же он не прописан, тогда хозяин должен договариваться о своем приходе предварительно, чтобы не доставлять неудобств съемщику. Проверку проводят, обычно раз в месяц либо реже.

Временная регистрация квартиросъемщиков

Граждане, приехавшие из других городов на срок более 90 дней, согласно Гражданскому Кодексу РФ, должны пройти процедуру регистрации. Если они не имеют жилплощади, на которой они могут зарегистрироваться постоянно, можно оформить временную регистрацию по месту нахождения.

Если же наниматель квартиры не зарегистрировался в указанный срок проживания, то государственные органы накладывают штраф как на владельца жилой площади, так и на съемщика.

Вместе с тем, чтобы максимально обезопасить себя от недобросовестных жильцов рекомендуется устанавливать срок прописки не более, чем на 6 месяцев. По истечении срока, при необходимости продления, эту процедуру нужно будет повторить.

Налог с доходов арендодателя

Сдача квартиры в аренду подпадает под ст. 23 Налогового кодекса РФ, где прописано, что любое физическое лицо, получающее какой-либо доход, обязательно должно заплатить соответствующий налог.

Ставка налога, который владелец обязан заплатить, составляет 13-30% и зависит от статуса налогоплательщика:

Оплата производится один раз в год после подачи декларации (З-НДФЛ) в срок до 30 апреля.

Кто хочет уменьшить налоговую ставку, нужно зарегистрировать ИП. Тогда отчисления в налоговую инспекцию будут составлять лишь 6% от дохода.

В случае неуплаты налогов за сдачу квартиры владелец будет иметь проблемы с законом:

  1. Тем же, кто рискнет провести сдачу квартиры нелегально, без уплаты налога на доход, стоит помнить, что помимо взыскания всей утаенной суммы, на нелегального арендатора может быть наложен дополнительный штраф в размере 20-40% от суммы неуплаты.
  2. В случае, если сумма неуплаты налогов превысит 600 тыс. рублей собственник жилья может быть привлечен и к уголовной ответственности по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Максимальным пределом наказания в данном случае может быть лишение свободы на сроком до 1 года.

Досрочное расторжение договора аренды

Обязательное условие аренды – контракт должен быть составлен на определенный срок.

Однако, в зависимости от ситуации договор найма жилого помещения можно расторгнуть досрочно. Условия тому обычно заранее прописываются в самом договоре. В противном случае следует действовать, опираясь на букву закона – Гражданский кодекс РФ.

Арендатор (физическое лицо) может в одностороннем порядке прекратить договорные отношения без указания обстоятельств. Главное условие – о своем решении обязательно нужно уведомить арендодателя минимум за три месяца.

Сам же арендодатель имеет право расторгнуть договор лишь при условии несоблюдения арендатором условий договора:

Видео: Как успешно сдать свою квартиру в аренду?

Профессиональный риелтор в сюжете дает советы, на что нужно обратить внимание при подготовки квартиры к сдаче в аренду, как подобрать порядочных квартиросъемщиков, как юридически грамотно составить договор найма жилого помещения, опись передаваемого с квартирой имущества.

Сдаем квартиру в аренду: грамотно, прибыльно, безопасно

Сдача жилья в аренду при правильной организации — это возможность получать стабильный пассивный доход. Решив заняться предпринимательской деятельностью, расценивайте свою квартиру как стартовый капитал в бизнесе. Эта сфера полна рисков и подводных течений, но при должном подходе вы превратите простаивающую без дела недвижимость в выгодную инвестицию в будущее. Узнаем, как оградить себя от опасностей и приумножить доход, какие варианты налогообложения существуют и что представляет собой легальная сдача квартиры в аренду в российских реалиях.

Первое, о чем нужно позаботиться — товарный вид вашей квартиры. Чем лучше она выглядит, тем быстрее вы заключите сделку. С хорошим ремонтом и мебелью дивиденды будут ощутимее, а контингент, интересующийся вашей жилплощадью, — благонадежнее. Позаботьтесь об исправности коммуникаций, наличии основных бытовых приборов и чистоте в комнатах и на балконах. Хлам выбрасывайте без сожалений: жилье с аккуратным косметическим ремонтом (как с новой мебелью, так и пустое) пользуется большим спросом, чем заставленное горами ненужного и старого скарба, с обветшалыми стенами, продавленными диванами и поломанными шкафами. Вложения в ремонт и обустройство окупятся.

Как определить сумму арендной платы

Разведайте обстановку на рынке аренды по городу, чтобы не продешевить, но и не остаться без съемщиков, требуя с них заоблачные суммы. Узнать среднюю цену за месячную аренду жилья, аналогичного вашему, можно на форумах в сети Интернет, в газетах, на досках объявлений. Не гнушайтесь никаким из этих источников, собирайте полную картину. Изучите, сколько запрашивают за съем квартир в вашем микрорайоне. Сравнивая и определяясь с вилкой цен, обращайте внимание на метраж, состояние и удаленность от транспортных развязок жилья, на которое ориентируетесь. Параметры должны приблизительно совпадать. Также можно воспользоваться услугами оценщиков из агентств недвижимости.

Расположение дома относительно торговых точек и станций метро тоже влияет на сумму, которую вы сможете получать с квартирантов. Еще цена зависит от престижности и инфраструктуры микрорайона, состояния дома, площади, планировки и обустроенности жилья. Наличие или отсутствие балкона, этаж, на котором расположена квартира — тоже важные для съемщиков критерии. Если решите действовать через посредника, проверьте репутацию выбранной компании, наличие лицензии. Эксперты рекомендуют сотрудничать с одним агентством, не распыляясь. Обилие звонков из десятка компаний создаст суету, но вряд ли ускорит процесс, так как клиентские базы многих из них пересекаются.

На стоимость квадратного метра влияет множество факторов, от которых также зависит и ликвидность конкретного объекта на рынке недвижимости. Это распространяется как на сегмент купли-продажи, так и на область найма и аренды жилья. Вы можете воспользоваться поисковым фильтром для того, чтобы сравнить разницу в цене на покупку квартиры в новостройке в зависимости от различных характеристик.

Договор об аренде: виды, особенности, содержание

При сдаче жилья заключают два типа соглашений. Если ваш квартиросъемщик — физлицо, это будет договор о найме. Отношения арендодателя с юридическими лицами регулируются соглашением об аренде. Первый вид договора регламентирован гл. 35 ГК РФ, с нюансами второй разновидности можно ознакомиться в гл. 34 ГК РФ. В этих документах вы найдете информацию обо всем, что нужно указать при составлении бумаги. Чем она подробнее, тем прочнее ваша защита от непредвиденных обстоятельств. Перед заключением соглашения рекомендуем также изучить гл. 27-29 ГК РФ, в которых идет речь о нюансах гражданско-правовых договоров.

Важно: соглашение с квартиросъемщиком не обязательно заверять у нотариуса, но обращение к специалисту сведет ваши риски к нулю.

Прописывайте в договоре каждую мелочь

Что стоит указывать, помимо паспортных данных обеих сторон, адреса жилья, размера и сроков оплаты аренды:

Читайте также:  Назначение и использование гофрированных труб

Также прописывайте, кто имеет право жить в вашей квартире, какая из сторон отвечает за оплату коммунальных услуг и ремонт техники, если она выйдет из строя.

Важно: квартиросъемщик может потребовать приложить к договору документы, подтверждающие ваше право сдавать жилье в аренду; по закону вы можете отказаться, а если согласитесь, оригиналы оставляйте у себя.

Регистрация договоров найма и аренды: быть или не быть

Если вы с квартирантом заключаете договор длительностью в год и более, не важно, идет ли речь о найме или непосредственно аренде, оба варианта документа необходимо регистрировать. Сделать это, согласно ст. 674 ГК РФ, нужно в течение месяца после подписания бумаги. Регистрацией таких документов занимается Управление Росреестра. Пакет бумаг должен включать договор, заявления сторон, техпаспорт на жилье, удостоверения личности арендодателя и будущего квартиранта. Подробные требования указаны в 34 и 35 главах ГК РФ.

Где искать квартирантов

Если вы решите не привлекать посредников, встает вопрос: где рекламировать квартиру. Путей самостоятельного пиара жилья несколько:

Если решите не обращаться к специалистам для подписания договора с квартиросъемщиком, возьмите за образец документ, составленный юристом.

Официальная сдача жилья в аренду

Перед подачей объявлений с предложением об аренде квартиры или обращением в агентства недвижимости возьмите на вооружение гражданский и налоговый кодексы. Сколь бы силен ни был соблазн сдать жилье втемную, только официальное оформление обеспечит вам гарантии, а вашему имуществу — защиту. Отношения с потенциальными квартирантами нужно закрепить подробным договором — так вы обезопасите себя от аферистов, неблагонадежной аудитории, проблем с поддельными документами и элементарного воровства. Легальная сдача жилья в аренду избавит и от вопросов налоговых служб, ведь за уклонение от налогов с прибыли, полученной от жильцов, грозят штрафные санкции вплоть до уголовного заключения (ст. 119 НК РФ, ст. 198 УК РФ).

Занимаясь «черной арендой», вы не сможете ничего доказать в суде или полиции. Если недобросовестные квартиранты устроят на вашей жилплощади притон, пожар или затопят соседей, при отсутствии договора предъявить вы ничего не сможете. Компенсации вы не добьетесь, и за убытки будете вынуждены отвечать сами. А если ваши жильцы нарушат покой в подъезде, разгневанные соседи могут пожаловаться в налоговую и полицию, сообщив о вашей деятельности. Штрафы, которые последуют за уклонение от налогов, составляют от 5% до 40% от неуплаченной суммы, а при уголовной ответственности могут достигать 300 000 рублей. Срок лишения свободы — до года, если долг перед государством превышает 600 000 рублей за 3 года подряд.

Не бойтесь выходить из тени: полноценного бухучета в налоговой никто с вас требовать не будет, но подтвердить, что заявленные вами суммы соответствуют действительности, придется документально (это должны быть выписки с карт, если жильцы платят вам безналичным расчетом, и расписки, если вы получаете деньги в руки).

Как сдать жилье законно: налоги, формат деятельности

Сдавать жилье в аренду можно как физлицо или как ИП. Выбирать формат рекомендуем исходя из прибыльности каждого из вариантов. Физическое лицо и индивидуальный предприниматель могут просто выплачивать НДФЛ — 13% от дохода. Документы с отчетом сдаются до 30 апреля текущего года, налог нужно успеть выплатить до 15 июля. Для ИП существует и упрощенный формат налогообложения (гл. 26.2 НК РФ), который позволяет отдавать государству только 6% прибыли. Делать это нужно каждый квартал, до 25 числа следующего месяца, а декларацию о налогах сдавать следует до 30 апреля следующего за текущим года. Есть и другие варианты, но они не выгодны при сдаче жилья в аренду.

Важно: ИП может сократить сумму налога за счет выплат в пенсионный и медицинский фонды.

Несколько практических советов

От финансовых рисков вас защитит страхование недвижимости и имущества. Если нет возможности обратиться к профессионалам, рекомендуем откладывать НЗ на случай форс-мажоров и на предстоящий после выселения квартирантов ремонт, который обязательно потребуется.

Хотите отсечь неплатежеспособный контингент и мошенников? Попросите показать справку 2-НДФЛ или проверьте действительность паспортных данных через общедоступные онлайн-сервисы. Не бойтесь расспрашивать людей об их образе жизни, месте работы, привычках. Если возникли подозрения или потенциальный квартиросъемщик дает уклончивые ответы, не сдавайте ему квартиру.

Рекомендуем подробно проинструктировать арендатора о пользовании всеми приборами, снабдить его номерами телефонов экстренных служб на случай форс-мажоров.

Имеет смысл застраховать гражданскую ответственность перед соседями — задел на возмещение потенциальных убытков, причиненных им квартиросъемщиками.

Скрупулезно следите за оплатой услуг ЖКХ, регулярно требуйте предоставить квитанции.

Надеемся, наша инструкция поможет вам сдать жилье в аренду выгодно, и теперь вы подкованы в том, как сделать это правильно.

Сдаем квартиру безопасно

Юрист и риелтор рассказывают, как не заселить проходимцев. Спойлер: даже налоговая на вашей стороне

Если сделать все перечисленные ошибки, вы рискуете вообще лишиться жилья

Фото: Ирина Шарова / 72.RU

Нельзя просто так взять и сдать квартиру кому попало. В конце концов, может быть, вам в ней еще жить? Лишиться жилья или ценных предметов в нем не хочется никому. Поэтому мы спросили у адвоката и агента по недвижимости, какие основные ошибки допускают рантье.

Ошибка 1. Не проверяете паспорта

Еще до проверки документов вы можете попытаться поближе познакомиться с потенциальными арендаторами. Включайте внутреннего параноика (и, возможно, психолога) и не доверяйте даже самым милым на первый взгляд людям. Как показывает практика, те, кто слишком любезно себя ведут, чаще оказываются более проблемными, чем малообщительные интроверты.

— Человека, которому нужно жилье и который ищет его для себя, определить несложно. Часто он готов отдать деньги за квартиру тут же. Он не телится, готов заключить договор со всеми вашими требованиями, без проблем дает свою контактную информацию, показывает документы, дает сфотографировать паспорт, не бузит, что это распространение персональных данных, — рассказывает агент по недвижимости Леонид Григорьев. — Если люди охотно дают документы, это показывает, что они открытые. В 99 случаях из 100 это честные люди. А к тем, кто говорит, что показали паспорт — и этого достаточно, стоит присмотреться внимательнее — вероятнее всего, здесь кроется подвох.

Если вы поняли, что подходите друг другу, попросите оригинал паспорта (никаких ксерокопий!) и внимательно его рассмотрите. Основные моменты, на которые нужно обратить внимание, — это фотография (она не должна быть вклеена) и прописка (она пригодится, если дело дойдет до суда).

Не ленитесь описать каждый уголок вашего любимого дивана

Фото: Ирина Шарова / 72.RU

— Если вы захотите возместить ущерб за испорченную мебель, бытовую технику или у вас будут другие претензии, при обращении за взысканием суд может отправить вас по месту проживания арендаторов, а это может быть в другом конце страны, — говорит адвокат Андрей Конышев. — Самые проблематичные случаи — когда у людей нет прописки или двойное гражданство. В этом случае будет сложнее обратиться с исполнительным листом к судебным приставам, потому что они просто не будут знать, где искать недобросовестных арендаторов. Если человек прописан неподалеку, в ближайшем населенном пункте, это упростит момент взыскания.

Другой важный момент: по паспортным данным вы сможете элементарно «пробить» человека на сайте судебных приставов: проверить на наличие долгов и банкротства. Это поможет косвенно подтвердить платежеспособность.

Ошибка 2. Скачиваете первый попавшийся договор из интернета

Грамотно составленный договор — одна из главных защит от возможных проблем. По признанию экспертов, многие собственники до сих пор думают, что стандартный шаблонный договор, скачанный из интернета, решит все вопросы. Но это не ваш метод. Вам нужен грамотно составленный документ, где учтены все моменты и нюансы: что имеет право делать арендатор, а что нет, как вы будете разрешать споры в разных ситуациях, штрафные санкции. Такой документ в будущем, если что-то пойдет не так (арендатор сбежит, сдаст жилье другим людям, устроит в квартире балаган, украдет или испортит ценные вещи), позволит через суд вернуть убытки.

— Идеально, если этот договор будет по полной программе кабальный со стороны собственника. Чем подробнее и точнее будут прописаны разные моменты, тем лучше. Порядочный арендатор не испугается подписать такой договор, это покажет, что он ответственный человек. А если он прочитает все пункты и откажется подписывать документ, такой человек вам и не нужен, — объясняет Леонид Григорьев.

Порядочный арендатор согласится с каждым вашим требованием. С каждым разумным

Фото: Тимур Шарипкулов / UFA1.RU

Ошибка 3. Сдаете квартиру в субаренду

А вот этот пункт не такой однозначный, как может показаться. На этот счет у специалистов разные точки зрения. Каждый рантье хочет сдать квартиру порядочному человеку (и желательно одному), и ему совершенно не интересен вариант, когда субарендатор снимает у него жилье, чтобы сдавать его третьим лицам, а то и вовсе посуточно. Особенно если с недвижимостью связаны теплые эмоции и она — не просто дополнительный источник дохода.

— Если в документе будет присутствовать пункт «ни в коем случае не сдавать квартиру в субаренду», то его нарушение приведет к автоматическому расторжению договора и взысканию убытков с недобросовестного арендатора, — поясняет Андрей Конышев. — Пропишите в нем подсудность. В случае возникновения споров истец может пойти в суд по нахождению имущества. Это удобно, чтобы не бегать по всей нашей необъятной родине и искать, куда подать иск.

Но зачастую арендатор, который заключает договор с возможностью сдать недвижимость в субаренду, бывает даже лучше тех, кто снимает жилье для себя, и более ответственно подходит к вопросу.

— Потому что у него есть техничка, которая убирает и моет квартиру после каждых новых арендаторов. И он отвечает за физическое состояние жилья, — объясняет Леонид Григорьев. — Проверьте, какие объекты у такого арендатора уже есть в наличии и насколько это серьезная фирма. Если у конторы два-три объекта, подумайте десять раз, прежде чем заключать договор. А если объектов не меньше 20, это уже говорит, что фирма серьезная.

Ошибка 4. Не описываете имущество в договоре

Чтобы защитить свою драгоценную квартиру и имущество в ней, укажите всё это в договоре. В идеале должен быть пункт с прописанными моментами «нормального износа помещения». В случае, когда люди долго арендуют вашу недвижимость, а после их съезда оказывается, что квартире нужен ремонт, на который у вас уйдут все заработанные с аренды деньги — это не нормальный износ.

— Документируйте, в каком состоянии передаете квартиру, мебель — всё, что вам ценно. Обязательно фиксируйте это в приложении к договору или акте передачи объекта. Перечислите все оборудование в исправном состоянии. Если арендатор что-то сломает, испортит, должен быть пункт про то, что он обязуется вернуть квартиру в прежнее состояние. Если был телевизор, и арендатор его сломал — пусть ремонтирует или покупает новый, — говорит Леонид Григорьев. Опись можно сделать вдвоем, без привлечения третьих сторон.

Опасаетесь за свежесть воздуха в квартире? Пропишите пункт, что в ней нельзя курить. Обязательно — с указанием суммы штрафа. Если этот пункт будет нарушен, вам хотя бы хватит денег, чтобы оплатить услуги клининговой службы.

И не бойтесь отказывать людям, если заподозрите неладное

Виды утеплителей их свойства и характеристики

Теплоизоляция при любом температурном режиме не помешает. Если правильно ее провести, то зимой в комнатах станет ощутимо теплее, а в летний зной – прохладнее. Утепление стен поможет создать комфортный микроклимат и в квартире, и в помещении для работы. Производители постарались и виды утеплителей сегодня блещут разнообразием.

Придя на рынок или в строительный супермаркет, можно только удивиться разнообразию выпускаемых утеплителей. Они лежат свернутые в рулоны и жгуты, насыпаны в емкости в виде гранул, порошков и перлитового песка, выглядывают ватой из упаковок. А еще их делают в виде разнообразных цилиндров, кирпичей, блоков и плит. Что же выбрать? В принципе, в первую очередь важна не форма, а содержание. Об этом дальше.

Если разбираться в характеристиках утеплительных материалов, то можно без труда выбрать именно тот, который нужен. Основным свойством теплоизолятора является его теплопроводность. Она показывает, сколько тепла может проходить через данный материал. Различают теплоизоляцию двух видов:

Теплоизоляция предотвращающего типа

Теплоизоляторы на органической основе

Органические утеплители достаточно широко представлены на современном строительном рынке. Для их изготовления используется сырье естественного происхождения (отходы сельскохозяйственного и деревообрабатывающего производства). Также в состав органических теплоизоляторов входят некоторые виды пластика и цемент.

Получившийся материал имеет высокую стойкость к возгоранию, не намокает, не реагирует на биологически активные вещества. Применяют его там, где поверхность не нагревается выше 150 градусов. Органический теплоизолятор часто кладут в качестве внутреннего слоя многослойной конструкции. Это, например, тройные панели или оштукатуренные фасады. Далее рассмотрим, какие бывают виды органических утеплителей.

1. Арболитовый утеплитель.

Это достаточно новый стройматериал производят из мелких опилок, стружки, нарезанной соломы или камыша. В основу добавляют цемент и химические добавки. Это хлористый кальций, сернокислый глинозем и растворимое стекло. На последнем этапе производства изделия обрабатывают минерализатором.

Характеристики арболит имеет следующие:

2. Пено поливинилхлоридный утеплитель.

ППВХ состоит из поливинилхлоридных смол, которые после поризации приобретают особую пенистую структуру. Так как этот материал может быть как твердым, так и мягким, то он является универсальным теплоизолятором. Существуют различные типы утеплителей для стен, кровли, фасада, пола и входных дверей, изготовленных из ППВХ. Плотность (среднее значение) данного материала составляет 0,1 килограмма на кубический метр.

3. Утеплитель из ДСП.

Древесностружечные плиты в основе своей имеют мелкую стружку. Она составляет девять десятых всего объема материала. Остальное – синтетические смолы, антисептическое вещество, антипрен, гидрофобизатор.

Характеристики ДСП имеет следующие:

4. Утеплитель из ДВИП.

Древесноволокнистая изоляционная плита составом напоминает ДСП. В основе находятся либо древесные отходы, либо обрезки стеблей соломы и кукурузы. Это может быть даже старая бумага. Для связывания основы применяются синтетические смолы. Добавками являются антисептики, антипирены и гидрофобизирующие вещества.

Характеристики ДВИП таковы:


Древесноволокнистый утеплитель.

5. Пенополиуретановый утеплитель.

Пенополиуретан имеет в своей основе полиэфир, куда добавляются вода, эмульгаторы и диизоцианат. Под воздействием катализатора все эти компоненты вступают в химическую реакцию, образуя новое вещество. Оно имеет хороший уровень поглощения шума, химически пассивно, не боится влаги. Кроме того, ППУ – отличный теплоизолятор. Так как его наносят методом напыления, то имеется возможность обрабатывать стены и потолок сложной конфигурации. При этом мостики холода не появляются.

Характеристики пенополиуретана:


Нанесение пенополиуретанового утеплителя на поверхность стен.

6. Мипора (пеноизол).

Если взбить мочевино-формальдегидную смолу, точнее, ее водную эмульсию, получится мипора. Чтобы материал не был хрупким, в сырье кладут глицерин. Для образования пены добавляют сульфокислоты, полученные из нефти. А катализатором, который способствует затвердеванию массы, служит органическая кислота. Мипору продают как в виде крошки, так и блоками. Если она поставляется в жидком виде, то ее при строительстве заливают в специальные полости. Там при комнатной температуре она становится твердой.

Читайте также:  Процесс установки систем видеонаблюдения

Характеристики мипоры:

7. Пенополистирол.

Пенополистирол, он же ППС, он же пенопласт, на 98 процентов состоит из воздуха. Остальные 2 процента – полистирол, который получают из нефти. Еще в составе пенополистирола имеется небольшое количество модификаторов. В частности, это могут быть антипирены.

Свойства ППС:


Плиты пенополистирола.


Плиты простого пенопласта, так же можно отнести к данному виду утеплителей.

8. Утеплитель из вспененного полиэтилена.

Если в полиэтилен в процессе изготовления добавить пенообразующее вещество (один из видов углеводородов), то мы получим материал с многочисленными мелкими порами внутри. Он имеет хорошие пароизоляционные свойства, а также отлично защищает от внешних шумов.

Свойства вспененного полиэтилена:


Вспененный полиэтилен в рулонах, часто производят специальной формы для утепления труб.

9. Фибролит.

Взяв за основу узкие и тонкие древесные стружки, которые еще называют древесной шерстью, добавив для связывания цемент или магнезиальный компонент, получим фибролит. Он выпускается в виде плит. Материал этот не боится химических и биологических агрессивных воздействий. Неплохо защищает от шума, а также может использоваться в помещениях, где очень влажно. Это, например, бассейны.

Характеристики фибролита:

10. Сотопластовый утеплитель.

Как правило, данный материал состоит из ячеек шестигранной формы, напоминающих соты – отсюда и название. Впрочем, бывают виды сотопласта, где форма ячеек отлична от шестигранника. Наполнителем служит специальная ткань или бумага на основе углеродных, целлюлозных, органических или стеклянных волокон, покрытых пленкой. Связаны эти волокна с помощью термоактивных смол – фенольных или эпоксидных. Внешние стороны сотопластовых панелей представляют собой тонкие листы слоистого пластика.

Характеристики сотопласта зависят от того, какое сырье является основой данного материала. Немалую роль играют и размер ячеек, и количество смолы, используемое для связывания основы.

11. Эковата.

Этот материал сделан из отходов бумажно-картонного производства. Используются отходы, остающиеся при изготовлении ящиков из гофрированного картона, бракованные книги, газеты и журналы, отходы картонного производства. Можно и макулатуру для этих целей использовать – только тогда сырье будет качеством пониже. Ведь загрязняться такой материал станет быстрее, а также будет отличаться разносортностью и неоднородностью.

Характеристики эковаты:


Эковата россыпью.

Теплоизоляторы неорганического типа

Теперь рассмотрим неорганические утеплители и их характеристики. Для изготовления данного типа материалов используются следующие минеральные вещества: асбест, шлак, стекло, горные породы. В результате получаются стекловата, минеральная вата, ячеистый бетон теплоизоляционного типа, пеностекло, материалы на основе асбеста и керамики, легкий бетон на основе вспученного перлита или вермикулита. Они могут быть сделаны в виде рулонов, матов, плит, а также иметь сыпучий вид. Лидером по производству минеральных теплоизоляционных материалов, конечно же, является минеральная вата.

1. Минеральная вата.

Минеральная вата имеет две разновидности: Шлаковая и каменная. Для производства первой из них используются шлаки, образующиеся при литье черных и цветных металлов. Каменная же вата имеет в своей основе горные породы: известняк, диабаз, доломит, базальт и другие. Для связывания основы используется компонент на основе карбамида или фенола. Причем последний более пригоден для строительства – минвата с этим связующим элементом меньше боится воды, чем та, которая содержит карбамид.

Характеристики минеральной ваты:


Мансарда утепленная минеральной ватой.

3. Стекловата.

Этот материал изготавливается из того же сырья, что и обыкновенное стекло. Впрочем, и отходы стекольного производства для него вполне пригодны. В отличие от минеральной ваты, стекловата имеет более толстые и длинные волокна. Поэтому она более упругая и прочная. Как и минвата, она хорошо поглощает звуки, не горит и не подвергается агрессивному воздействию химических веществ. При нагревании стекловата не выделяет вредные вещества.

Характеристики стекловаты:


А вот так выглядит наиболее распространенная стекловата.

4. Керамическая вата.

В качестве основы этот материал имеет окись алюминия, циркония или кремния. Изготавливается он методом раздува либо на центрифуге. Керамическая вата весьма стойка к высоким температурам – более, чем даже минвата. Она не боится химически агрессивных веществ, а также практически не деформируется.

Характеристики керамоваты:


Керамическая вата имеет вот такой белый цвет.

Теплоизоляторы смешанного типа

Смешанные утеплители делаются из асбестовых смесей, в которые добавлены слюда, доломит, перлит или диатомит. Также в материал вводятся минеральные составляющие, служащие для связывания основы. Исходное сырье имеет консистенцию негустого теста. Пока оно еще не затвердело, его наносят на нужное место и ждут высыхания. Изготавливают из этого материала и формовочные изделия: плиты и скорлупы.

Такая характеристика утеплителей данного типа, как термостойкость, явно на высоте. Утеплители на основе асбеста легко выдерживают и 900 градусов. Правда, их многочисленные поры слишком хорошо впитывают влагу, поэтому без гидроизоляции в данном случае не обойтись. Асбестовая пыль опасна для человека, особенно для аллергиков, поэтому строгое соблюдение санитарных норм при использовании таких утеплителей необходимо. Чаще всего используются следующие асбестовые теплоизоляторы: совелит и вулканит. Их теплопроводность имеет значение от 0,2 ватта на метр на Кельвин.

Теплоизоляция отражающего типа

Утеплители, называемые рефлекторными, или отражающими, работают по принципу замедления движения тепла. Ведь каждый строительный материал это тепло способен поглощать, а затем излучать. Как известно, теплопотери возникают в основном за счет выхода из здания инфракрасных лучей. Они легко пронизывают даже материалы, теплопроводность которых низкая.

Но есть и другие вещества – их поверхность способна отражать от 97 до 99 процентов доходящего до нее тепла. Это, к примеру, серебро, золото и полированный алюминий без примесей. Взяв один из этих материалов и соорудив с помощью полиэтиленовой пленки тепловой барьер, можно получить отличный теплоизолятор. Мало того – он будет одновременно служить и пароизолятором. Поэтому он идеально подходит для утепления бани или сауны.

Отражающий утеплитель на сегодняшний день – это полированный алюминий (один или два слоя) плюс вспененный полиэтилен (один слой). Материал этот тоненький, но дающий ощутимый результат. Так, при толщине такого утеплителя от 1 до 2,5 сантиметров эффект будет тот же, что и при использовании волокнистого теплоизолятора от 10 до 27 сантиметров толщиной. В качестве примера назовем Армофол, Экофол, Порилекс, Пенофол.


Один из видов отражающей теплоизоляции.

Разновидности и свойства изоляционных материалов

  1. Общая характеристика
  2. Тенденции развития производства
  3. Виды
  4. Назначение
  5. Советы по выбору

Изоляционные материалы (ИМ) – это то, без чего не обходятся ни одни строительные или ремонтные работы. Сфера использования их настолько широка, что порой сложно определиться с тем, какой и где именно материал использовать.

Общая характеристика

Во всем многообразии изоляционных материалов принято выделять несколько основных типов:

На строительные материалы распространяется действие СНиП – строительных нормативов и правил. Так, работы по устройству кровли и изоляции рекомендуется выполнять при температуре от +60 до -30 градусов по Цельсию. При работе с горячей мастикой максимально низкая температура воздуха не должна быть ниже -20 градусов, а для составов на водной основе без специальных присадок до -5 градусов.

Согласно требованиям, ход действий по устройству изоляции помещения должен выглядеть следующим образом:

ИМ и лакокрасочные составы накладываются однородным слоем. Чем более ровный слой (без больших нахлестов и непокрытых пятен), тем выше будут эксплуатационные свойства.

После того как работы проведены, следует проверить качество, руководствуясь следующими критериями.

  1. Для гидроизоляции. Осматривают стыки и отверстия в здании на предмет из наполненности материалом, оценивают качество зачеканки. Необходимо, чтобы отсутствовали неплотности и прерывания в швах, особенно в металлизированной гидроизоляции.
  2. Для кровельных материалов. Углы стяжки не должны быть с резкими, выпирающими углами. Следует осмотреть чаши водостоков – их уровень не должен быть выше поверхности кровли. Видимые просветы в конструкции, сколы, трещины недопустимы.
  3. Для теплоизоляции. Оценивается непрерывность швов, качество обработки креплений, оборудования, различных деталей. Должны отсутствовать повреждения, провисание материала и неплотное прилегание к крыше или стене.

Следование нормативам и правилам позволит избежать ошибок и правильно, с технической точки зрения, выполнить все работы.

Тенденции развития производства

Рынок строительных материалов ежегодно подрастает на десятки процентов. Увеличивающиеся темпы жилищного строительства диктуют высокую потребность в оборудовании, материалах, в том числе изоляционных.

Российский рынок изоляционных материалов – один из самых динамично развивающихся рынков в европейской части мира. ИМ пользуются повышенным спросом благодаря следующим факторам:

Сегодняшняя обстановка на рынке изоляционных материалов диктует свои правила. Для того чтобы оставаться конкурентоспособными, предприятия увеличивают объемы выпускаемой продукции и наращивают производственные мощности.

Эксперты предполагают, что наиболее надежную позицию в скором времени займут те компании, которые производят ИМ в готовых строительных конструкциях, например, сэндвич-панелях. Перспективно и производство комплексных систем для утепления домов с наружной стороны.

Потепление обстановки на рынке изоляционных материалов также связано с модернизацией старого оборудования и улучшением объема инвестиций в эту отрасль.

Изоляционные материалы делятся на несколько типов, среди которых выделяют следующий их ряд.

  1. Органические. Изготавливаются из отходов после деревообработки, а также некондиционной древесины, торфа, некоторых сельскохозяйственных культур и наполненной газом пластмассы. Органические ИМ обладают очень низкой пожаробезопасностью и не используются при температуре выше +150 градусов.
  2. Неорганические. Это минвата и плиты из нее, ячеистый бетон, стекловолокно, вспененное и другие. Часто изготавливают из асбеста и вспененных минеральных пород (вермикулит, перлит). Обладают высокотемпературными свойствами.
  3. Смешанные. Такие ИМ производятся из минералов с добавлением органики (дерева). Имеют более высокую огнестойкость и прочность, особенно по сравнению с натуральными материалами.

В настоящее время наибольшее распространение получают неорганические и смешанные материалы, так как они обладают более высокими техническими характеристиками и долговечностью.

Назначение

Материалы для теплоизоляции уменьшают потери тепла, а значит снижают затраты энергии на обогрев помещения.

По типу они бывают:

Они позволяют уменьшить толщину стен здания без потерь тепла, тем самым уменьшая финансовые затраты на строительство. К тому же они обладают высокой плотностью, при большой пористости, что лишь незначительно снижает прочность этого теплоизоляционного материала.

Для звукоизоляции применяются с целью снижения уровня проникающего шума.

Получили широкое применение как на производстве, так и в ремонте и строительстве жилых объектов.

Делятся на 2 типа.

  1. Звукопоглощающие. Применяют в устройстве вентиляции, кондиционеров для того, чтобы нормализовать уровень шума. В концертных залах и студиях они создают идеальную слышимость. Они изготавливаются из минеральной ваты и стекловолокна. Мягкая изоляция производится в матах и рулонах, одна сторона которых покрыта тонким слоем алюминия, поливинилхлорида или асбеста. Полутвердая изоляция производится из тех же материалов, что и мягкая, и представляет собой плиты. Твердые ИМ применяют суспензированную минвату и клейстер в качестве связки.
  2. Прокладочные. Глушат звуковые волны и не пропускают их внутрь помещения. Выпускается в рулонах и плитах из стекловолокна и минваты, а также наполненной специальным газом пластмассы.

Гидроизоляция необходима для защиты объектов от воздействия влаги и осадков. Предотвращает образование конденсата.

Делятся на несколько видов, в зависимости от материала изготовления.

  1. Асфальт. Представлены в виде лакокрасочных материалов (ЛКМ) и мастик. Изготавливаются как холодным, так и горячим способом из битума, бетона и асфальта.
  2. Пластмасса. Выпускаются в нескольких формах: лак, пленка и краска из поливинила.
  3. Минеральные составы. Изготавливаются из силикатов, представляют собой краску.
  4. Металл. Применяют алюминиевую фольгу и листы из различных металлов, в том числе оцинкованной стали. Могут применяться для трубопроводов.

Особенно ценны ИМ проникающего действия (краски, лаки и мастики). Они заполняют собой пустоты водонерастворимыми соединениями в бетоне, при этом не нарушают паропроницаемость.

Пароизоляция избавляет от образования лишней влаги и позволяет эффективно отводить пар. К ней относятся: ПВХ-мембраны, некоторые полимеры, фольга.

Выпускается огромное количество изолирующих материалов, причем постоянно выпускаются новые, с улучшенными техническими показателями.

Советы по выбору

Применение изоляционных материалов должно быть обдуманным и индивидуальным. От этого будет зависеть не только конечная стоимость строительных и ремонтных работ, но и правильность функционирования здания, а также срок его безаварийной эксплуатации. Следует на этапе планировки и составления чертежей определиться с типом и видом изоляции. При индивидуальном строительстве возможно обратиться за профессиональной помощью к строительным экспертам, однако, вполне можно справиться с этой задачей и самостоятельно.

Для того чтобы правильно подобрать изоляцию следует руководствоваться следующими рекомендациями.

Изоляционные материалы переживают настоящий бум. Большое количество органических и синтетических ИМ, представленных на строительном рынке позволяют подобрать оптимальный вариант для любых видов работ.

О современных утеплителях рассказано в следующем видео.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *